Loyer commercial au mois et dépôt de garantie : ce que la loi du 26 mai 2026 change pour les commerçants locataires

La loi de simplification de la vie économique donne au commerçant locataire le droit de payer son loyer au mois et encadre le dépôt de garantie. Elle durcit aussi, dans le même mouvement, les conditions dans lesquelles il pourra obtenir des délais de paiement s'il traverse une difficulté. Ses dispositions ne sont pas entrées en vigueur à la même date, et c'est cette date qui décide de ce à quoi vous avez droit aujourd'hui.

Le calendrier, disposition par disposition

C'est le point que la plupart des présentations simplifient, et le simplifier le rend faux. L'article 62 de la loi prévoit quatre régimes d'application distincts.

Payer votre loyer au mois est désormais un droit

C'est la mesure la plus immédiatement utile, et elle ne suppose aucune négociation.

Le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur d'un local destiné à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, en fait la demande (art. L. 145-32-1 du code de commerce). Le bailleur n'a pas à l'accepter : il l'accepte parce que la loi le lui impose.

Deux précisions décident de son application.

La demande prend effet à l'échéance suivante prévue par le bail. Si votre loyer est payable au premier jour de chaque trimestre civil, une demande formulée en septembre produira effet au 1⁠^er octobre. Il n'y a pas d'effet rétroactif, et il n'y a pas non plus de délai à respecter : plus tôt la demande est faite, plus tôt elle joue.

Une condition peut vous en priver. Le droit ne joue que sous réserve de l'absence d'arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges — étant précisé que le texte vise les arriérés qui n'ont pas fait l'objet d'une contestation préalable. Un rappel de charges que vous avez contesté par écrit avant la demande n'est donc pas un arriéré au sens du texte. Cette nuance compte : elle sépare le locataire réellement débiteur de celui qui discute une facture.

Le texte n'impose aucune forme à la demande. Écrivez-la, et conservez la preuve de son envoi : c'est votre point de départ.

Votre bail dit le contraire ? La clause ne vaut rien

La loi n'a pas seulement créé ce droit : elle l'a rendu impératif.

L'article L. 145-32-1 a été ajouté à la liste de l'article L. 145-15 du code de commerce, qui répute non écrites les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec aux dispositions qu'il énumère.

En clair : une clause de votre bail prévoyant un paiement trimestriel obligatoire, ou excluant toute mensualisation, ne peut pas vous être opposée. Elle n'a pas à être annulée par un juge pour cesser de produire effet — elle est réputée n'avoir jamais existé. Vous n'avez donc pas à demander une modification de votre bail : vous exercez un droit que le bail ne peut pas vous retirer.

Le dépôt de garantie plafonné à un trimestre — mais pas pour tout le monde

C'est ici que la date de votre bail devient décisive.

Pour les mêmes locaux, les sommes payées à titre de garantie ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre. Le plafond ne vise pas que l'argent : il s'applique aussi à la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés pour assurer la bonne exécution du bail (art. L. 145-40 du code de commerce). Une caution bancaire adossée au bail entre donc dans le calcul.

Ce plafond ne s'applique qu'aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026. Si votre bail est antérieur et que votre dépôt représente six mois de loyer, la loi nouvelle ne vous permet pas d'en réclamer la réduction. La question se posera à votre renouvellement.

Le même alinéa comporte une contrepartie que les présentations de la réforme mentionnent rarement : ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur. Le premier alinéa de l'article L. 145-40, qui n'a pas été modifié, fait au contraire porter intérêt aux loyers payés d'avance — dépôt de garantie compris — pour la fraction excédant le prix du loyer de plus de deux termes, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres.

Deux régimes coexistent donc, et le vôtre dépend de la date de votre bail. Un point mérite d'être vérifié avant de formuler votre demande de mensualisation : ce que représentent « deux termes » dépend de la périodicité de votre loyer, et cette périodicité est précisément ce que la mensualisation modifie. Sur un bail ancien, la question de l'incidence sur les intérêts se pose ; elle n'est pas tranchée.

Votre bailleur vend le local : qui vous rend le dépôt ?

La situation était source de litiges. Elle est désormais réglée.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, l'obligation de restitution est transmise au nouveau bailleur. Vous avez donc un débiteur unique et identifiable : le propriétaire actuel. Vous n'avez pas à poursuivre le vendeur, ni à démêler ce que les deux ont convenu entre eux.

La mutation emporte deux autres effets. Elle entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa — cautions, nantissements, engagements. Et elle oblige le cédant à vous restituer les documents afférents et à procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.

Ces dispositions s'appliquent aux mutations intervenant à l'expiration d'un délai de trois mois après la promulgation de la loi, soit à compter du 26 août 2026. Si votre local a été vendu en juin, l'ancien régime s'applique.

Trois mois pour vous restituer le dépôt après la remise des clés

Le code de commerce ne fixait aucun délai. Il en fixe un.

Les sommes payées à titre de garantie vous sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés — en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au bailleur ou à son mandataire (art. L. 145-40 du code de commerce). La remise des clés est donc le point de départ, et sa date doit pouvoir être prouvée : remettez-les contre récépissé, ou par lettre recommandée.

Le bailleur peut opérer des retenues, mais dans deux limites. Elles ne portent que sur les sommes restant dues et sur celles dont il pourrait être tenu à votre place. Et elles doivent être dûment justifiées : une retenue annoncée sans justificatif ne répond pas à l'exigence du texte. Lorsque le bailleur détient d'autres garanties, il dispose d'un délai de six mois pour les restituer, effectuer les mainlevées et vous rendre les documents.

Le texte impose un délai, il ne prévoit aucune sanction propre à son dépassement. C'est la limite de la réforme, et il vaut mieux la connaître.

Le retard se traite donc par le droit commun. La mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire au taux légal, sans que vous ayez à justifier d'un préjudice (art. 1344-1 du code civil), et les dommages et intérêts dus à raison du retard consistent dans cet intérêt à compter de la mise en demeure (art. 1231-6 du même code). Des dommages et intérêts distincts ne peuvent s'y ajouter que si la mauvaise foi du bailleur vous a causé un préjudice indépendant du retard — condition exigeante, qui suppose de démontrer autre chose que le retard lui-même.

Une précision utile : le taux d'intérêt favorable prévu au premier alinéa de l'article L. 145-40 ne s'applique pas à la somme due au titre de la restitution après la fin du bail. La Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui l'avait appliqué à une somme restant due par le bailleur au titre de la restitution d'un dépôt versé pour un bail ayant pris fin (Cass. 3⁠^e civ., 7 mai 2014, n° 12-22.637). C'est bien le taux légal, et lui seul, qui joue.

Concrètement : le jour où le délai de trois mois expire, adressez une mise en demeure écrite. C'est elle qui fait courir les intérêts.

Ce que la même loi vous retire

Il serait malhonnête de présenter ce texte comme un progrès sans réserve. Il comporte une disposition qui joue contre le locataire, et elle est déjà applicable.

Lorsque le bail contient une clause résolutoire — c'est-à-dire une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas d'impayé —, le juge pouvait, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de cette clause. Ce pouvoir subsiste, mais il est désormais encadré : l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience (art. L. 145-41 du code de commerce).

Les deux conditions sont cumulatives. Le texte s'applique aux demandes de suspension introduites depuis l'entrée en vigueur de la loi, soit depuis le 28 mai 2026.

La logique se comprend : un bailleur ne peut pas rester des années sans loyer, et l'exigence écarte les demandes purement dilatoires. La condition retenue repose pourtant sur un critère de date — la première audience — dont le locataire ne maîtrise rien. Selon que celle-ci est fixée à trois semaines ou à quatre mois, deux commerçants dans une situation identique n'auront pas les mêmes chances d'obtenir des délais. C'est un point de construction du texte, et il méritera d'être discuté devant les juridictions.

Ce qu'il faut en retenir en pratique : si un impayé s'installe, le temps ne joue plus en votre faveur du tout. La reprise du paiement du loyer courant, même partielle, doit être engagée le plus tôt possible.

Ce qui n'entre pas dans ce cadre

Une partie des locataires qui lisent ces lignes ne sont pas concernés, et il vaut mieux le savoir avant d'écrire à son bailleur.

Les locaux qui ne relèvent pas de l'activité visée. Le droit à la mensualisation et le plafond du dépôt ne concernent que les locaux destinés à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Le texte ne définit pas davantage cette catégorie. Un article voisin du code de commerce, propre au droit de préférence du locataire en cas de vente, définit le local à usage commercial comme celui destiné à titre principal à ces mêmes activités, à l'exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts (art. L. 145-46-1 du code de commerce). Les deux formules sont proches sans être identiques, et cette définition est expressément donnée pour le seul droit de préférence. Si vous louez un bureau ou un entrepôt, votre situation demande un examen : elle n'est pas tranchée.

Les baux conclus avant le 26 mai 2026, pour le plafond du dépôt. Le droit à la mensualisation, lui, s'applique bien aux baux en cours.

Les remises de clés antérieures au 26 août 2026. Le délai de trois mois ne s'applique pas ; le régime antérieur, qui ne prévoyait aucun délai, continue de gouverner votre restitution.

Le locataire en arriéré non contesté. Tant que la dette n'est pas apurée ou sérieusement contestée, la demande de mensualisation peut être refusée.

Ce que vous pouvez faire seul

Vérifier la destination inscrite dans votre bail, pour savoir si votre local entre dans la catégorie visée. Relever la date de signature ou de renouvellement de votre bail : elle décide de trois des quatre dispositions. Adresser votre demande de mensualisation par écrit, et conserver la preuve de son envoi. Remettre vos clés contre récépissé ou par lettre recommandée, et noter cette date. Et, si le délai de restitution est dépassé, adresser une mise en demeure.

Ce pour quoi il vous faut un avocat

Déterminer si votre local relève bien de la catégorie visée quand la destination du bail est mixte ou ambiguë. Contester une retenue que le bailleur ne justifie pas. Apprécier l'incidence du passage au paiement mensuel sur les intérêts dus au titre d'un dépôt ancien. Réagir vite si une clause résolutoire est mise en œuvre : depuis le 28 mai 2026, les conditions pour obtenir des délais se sont durcies, et le calendrier de l'audience compte. Et négocier, à l'occasion d'un renouvellement, le montant du dépôt et les garanties qui l'accompagnent.